Nei primi 9 mesi del 2023, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, il mercato residenziale milanese è in contrazione.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi 9 mesi del 2023 a Milano si sono registrate 17.811 transazioni residenziali, -16,8%, rispetto allo stesso periodo del 2022.
In base alle rilevazioni presso le agenzie Gabetti, la variazione dei prezzi è stata del +0,9%, rispetto al 2022.
Le tempistiche medie di vendita si confermano intorno ai 2 mesi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati nell’ordine dell’7%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.
ANALISI PER MACRO ZONE
Il mercato delle compravendite residenziali a Milano segna una battuta d’arresto nei primi 9 mesi del 2023. Ciononostante, Milano continua a essere caratterizzata da un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità di investimento nel settore immobiliare. Grazie alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, la città conoscerà nel prossimo biennio un ulteriore sviluppo immobiliare che cambierà il volto della città, soprattutto nel quadrante sud. La nuova linea M4 della metropolitana, la cui totale inaugurazione è prevista per la fine del 2024, permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, che offriranno un interessante potenziale di sviluppo immobiliare.
Centro e semicentro
Nell’ambito delle zone di pregio, , Milano ha mostrato un mercato particolarmente dinamico con aumento dei valori e una riduzione dei tempi medi di vendita. Anche in termini di compravendite, il contesto macroeconomico non ha impattato sul trend, soprattutto per l’acquisto della prima casa.
Quello che è cambiato, rispetto a prima della pandemia, sono le esigenze del target, sempre più interessato a immobili più grandi e flessibili pensati per ospitare i diversi modelli dell’abitare: living, home office e attività ludica. È cresciuta l’attenzione verso gli spazi esterni e l’interesse per i piani terra dotati di ampio giardino. Per quanto riguarda l’andamento delle zone, si registrano trend differenti. Il centro storico e la zona Magenta si confermano ancora tra le più dinamiche con domanda e compravendite in crescita. Rispetto al medesimo periodo dello scorso anno, le altre zone della città rimangono stabili per quanto riguarda domanda, compravendite e prezzi. Stabile l’offerta di immobili di qualità elevata.
I valori per immobili di pregio nel centro storico vanno dai 6.770 – 7.860 euro al mq per l’usato, fino agli 8.300 – 10.200 euro al mq per il nuovo/ristrutturato. In particolare, in zona Magenta – Pagano – Castello, gli immobili di pregio nuovi/ristrutturati vanno da 8.400 ai 10.700 euro al mq, mentre siamo dai 10.050 ai 12.690 euro al mq in zona Brera.
Il Quadrilatero (10.860 – 13.770 euro al mq per il nuovo/ristrutturato), in ragione dei prezzi richiesti elevati, continua a essere contrassegnato da una maggiore distanza tra le aspettative dei proprietari venditori, riguardo al valore degli immobili, e il sentiment dei potenziali acquirenti. Questo elemento contribuisce a mantenere lunghi i tempi medi di vendita, incidendo complessivamente sulla vivacità del mercato. Tra le zone di pregio si segnala inoltre Palestro – Duse, caratterizzata da un’offerta di immobili di pregio con quotazioni intorno ai 7.380 – 8.330 euro al mq per l’usato e agli 8.900 –10.400 euro al mq per il nuovo/ristrutturato.
La domanda residenziale del target con disponibilità medio-alte conferma il suo interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano Porta Romana, Navigli, Bocconi, Indipendenza, Sempione, Fiera e Pagano.
Andando nel dettaglio delle quotazioni delle varie zone, quella di Indipendenza presenta valori intorno a 5.800 euro al mq per l’usato medio in buono stato, 6.000 euro al mq per il signorile in buono stato e 6.550 euro al mq per l’ottimo stato, tendenzialmente stabili rispetto ai prezzi registrati nella seconda parte del 2022.
In zona Lodi – Porta Romana i valori sono risultati complessivamente stabili: per l’usato medio in buono stato siamo intorno ai 4.500 euro al mq, mentre in caso di soluzione signorili 5.000 euro al mq fino a un massimo di 6.000 euro/mq in caso di immobili signorili in ottimo stato. Anche in zona XXII Marzo – Cadore le quotazioni risultano in lieve aumento,con valori intorno ai 4.400 euro al mq per l’usato medio in buono stato e 6.000 euro al mq per le soluzioni signorili in buono stato.
La zona Ticinese ha registrato per il signorile in ottimo stato prezzi stabili, che si attestano su una media di 6.500 euro al mq, mentre per il signorile in buono stato siamo a 5.500 euro al mq. Nella stessa zona l’usato di tipologia media in buone condizioni è intorno ai 5.000 euro al mq. In zona Bocconi le quotazioni sono similari per il signorile in buono stato che si attestano intorno ai 5.500 euro, mentre la tipologia media è inferiore con 4.200 euro al mq.
In zona San Gottardo – Tabacchi e Navigli, l’usato medio è a 4.000-5.000 euro al mq, mentre il signorile è a 5.500-6.000 euro al mq se usato in buono stato e intorno ai 6.500 euro al mq se in ottimo stato.
Ci spostiamo in zona Solari – Tortona, dove l’usato signorile in buono stato si attesta intorno ai 5.000 euro al mq. Nella stessa zona le tipologie medie ed economiche sempre in buono stato sono a 4.500 – 4.000 euro al mq.
La zona di Pagano conferma il suo appeal per il target con buona disponibilità. Le quotazioni restano stabili a 7.500 euro al mq per il signorile in buono stato e agli 8.000 euro al mq per l’ottimo stato, con quotazioni superiori per soluzioni di particolar pregio. Nella stessa zona l’usato medio in buono stato è intorno ai 6.500 euro al mq.
Le soluzioni signorili usate in buone condizioni in zona Fiera – Amendola – De Angeli si attestano su una media di 6.900 euro al mq, mentre le soluzioni medie hanno valori intorno ai 6.300 euro al mq. Per l’ottimo stato si sale rispettivamente a 7.300 euro al mq e a 6.700 euro al mq. In lieve aumento le quotazioni per la zona Fiera – Silva – Pagliano, dove siamo su una media di 4.750 – 5.700 euro al mq per le soluzioni usate medie e signorili in buone condizioni, che salgono a 5.250 – 6.200 euro al mq per l’ottimo stato. Nella macro zona la domanda si mantiene stabile e si raggiungono valori superiori rispetto alle medie evidenziate soprattutto nella zona City Life, nel caso di immobili nuovi, dotati di ottimi standard energetici e, in generale, per le soluzioni di pregio di particolare rilievo.
Prezzi più contenuti, ma comunque in continua crescita, in zona Portello – Fiera, dove per l’usato in buono stato medio siamo a 4.650 euro al mq, che sale a 5.250 euro al mq se signorile.
In zona Sempione – Arco della Pace, dove si rilevano quotazioni in leggero aumento, siamo mediamente intorno ai 6.000 – 7.600 euro al mq per il buono stato in caso di immobili medi e signorili, che salgono a 6.800 – 8.000 euro al mq se in ottimo stato. Le soluzioni di tipologia economica in buono stato, per caratteristiche intrinseche o per contesto, sono intorno ai 5.600 euro al mq.
Stabili i valori in zona Losanna – Cenisio – Procaccini, intorno ai 5.000 – 5.500 euro al mq in caso di soluzioni in buono stato medie e signorili e 5.500 – 6.000 euro al mq se in ottimo stato.
Prezzi in risalita in zona Isola, dove siamo intorno ai 5.250 – 6.050 euro al mq per le soluzioni medie e signorili usate in buono stato, mentre per il signorile in ottimo stato troviamo valori stabili e intorno ai 6.050 euro al mq. In zona Garibaldi siamo a 6.600 – 7.700 euro al mq, rispettivamente per l’usato medio e signorile in buone condizioni e intorno agli 8.250 euro al mq per il signorile in ottimo stato. In entrambe le zone si discostano dalle medie evidenziate le soluzioni nuove con elevati standard di efficienza energetica.
In aumento i valori in zona Buenos Aires – Venezia dove siamo tra i 5.500 e i 6.900 euro al mq per il buono stato di tipologia media e signorile, mentre l’ottimo stato ha quotazioni tra i 6.350 e gli 8.085 euro al mq.
Spostandosi verso la zona Buenos Aires – Loreto, per le stesse soluzioni, siamo tra i 4.900 e i 5.300 euro al mq per l’usato in buone condizioni medio e signorile e tra i 5.400 e i 6.050 euro al mq per l’ottimo stato. In questa zona si registra una forte variabilità a seconda delle specifiche vie e soluzioni immobiliari, presentando accanto alla tipologia media e signorile anche un’offerta di tipo economico con quotazioni inferiori (4.300 euro al mq per l’usato in buono stato se verso Loreto e 4.500 euro al mq se verso Porta Venezia).
Periferia
Nelle zone periferiche si riscontrano situazioni piuttosto differenziate in termini di domanda, dinamismo di mercato e quotazioni.
Per quanto riguarda la periferia nord-ovest, in zona Certosa – Villapizzone i valori sono tra i 2.500 e i 2.800 euro al mq per l’usato in buono stato di tipologia economica e media.
Passando alla periferia nord, in zona Dergano troviamo quotazioni intorno ai 2.550 euro al mq per l’usato medio in buono stato, che scendono a 1.750 euro al mq per la tipologia economica. Prezzi in aumento per la zona Zara – Istria, dovesiamo sui 3.100 euro al mq per il civile in buono stato e sui 2.500 euro al mq per soluzioni più economiche. In rialzo anche le quotazioni per la zona di Farini che registra valori intorno ai 3.400 euro al mq per soluzioni di tipologia media in buono stato, mentre salgono a 4.000 euro al mq per immobili signorili, fino a 4.500 euro al mq per il signorile ottimo.
Valori intorno ai 2.400 euro al mq per gli immobili economici in buono stato in zona Affori, che salgono a 2.950 euro al mq per la tipologia media.
Spostandoci verso la zona nord-est, in zona Viale Monza – Precotto – Gorla le quotazioni tra i 2.800 e i 3.300 euro circa al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie. Continua a crescere la zona Turro dove siamo sui 3.450 euro al mq per l’usato medio in buono stato. Prezzi in continuo aumento per la zona Nolo dove si registrano valori dai 3.300 ai 4.000 euro al mq per soluzioni in buono stato economiche o civili.
In zona Parco Lambro – Cimiano le quotazioni per l’usato medio o signorile in buono stato variano dai 3.500 ai 3.700 euro al mq.
Lambrate ha mostrato valori intorno ai 3.700 euro al mq per il medio usato in buono stato e intorno ai 3.900 euro al mq se in ottimo stato. Il signorile ha invece punte intorno ai 4.700 euro al mq per soluzioni in ottimo stato. Città Studi ha quotazioni per l’usato in buono stato di tipologia media intorno ai 4.200 euro al mq, mentre per il signorile siamo a 4.700 euro al mq se in buono stato e a 5.500 euro al mq se in ottimo stato.
In zona Corsica si registrano prezzi intorno ai 3.680 – 3.850 euro al mq per le soluzioni usate in buono stato medie e signorili, che salgono a 4.050 – 4.400 euro al mq se in ottimo stato.
Passando alla Periferia Sud, cresce leggermente la zona Barona – Famagosta in cui siamo su una media di 2.900 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.
Nel quartiere Lodi – Corvetto siamo a 2.500 euro al mq per l’economico usato in buono stato e a 3.500 euro al mq per il medio. La zonaRipamonti presenta quotazioni che si attestano per l’usato medio in buono stato intorno ai 3.500 euro al mq, mentre per l’economico siamo a 2.900 euro al mq e per il signorile 4.100 euro al mq.
Nella periferia ovest, in crescita i valori in Bande Nere: siamo a 3.600 euro al mq per il medio usato in buono stato e a 4.200 euro al mq per il signorile. Le soluzioni di tipologia economica hanno valori inferiori, intorno ai 3.100 euro al mq per l’usato in buone condizioni. In zona Lorenteggio, siamo intorno ai 2.500 euro al mq per l’economico in buono stato e a circa 3.200 euro al mq per le soluzioni medie.
Nel quartiere San Siro si registrano valori intorno ai 2.950 euro al mq per il civile in buono stato e sui 4.950 euro al mq per soluzioni signorili, fino a 5.500 euro al mq per il signorile ottimo. Prezzi che scendono se si passa alla categoria economica con quotazioni che si attestano intorno ai 2.000 euro al mq per immobili usati in buono stato.
SU